住宅を購入する際には、「もし住まいに欠陥や問題点があったらどうしよう」と不安がよぎるかもしれません。このような不安を解消するために、「瑕疵（かし）保険」という制度があります。住宅における瑕疵とは、建築基準法で定められた基準を満たさず、本来備えるべき性能や品質が欠けていて、重大な欠陥が存在する状態を指します。

瑕疵保険の役割は、予期せぬトラブルが発生した場合に住宅の購入者を保護することです。契約後に欠陥が発見された場合、瑕疵保険に加入している住宅は無償で修理・補修を受けられます。

この記事では、新築住宅における瑕疵保険の重要性と保証制度について説明します。この記事を読めば住まいを守る制度を理解し、安心して新築住宅や信頼できる工務店を選べるようになるでしょう。

瑕疵とは？

瑕疵は、建物や製品において欠陥や不具合が存在することを指しています。例えば、設計や製造・施工過程で生じた欠陥や不備、品質の低下、機能不良などです。建物の場合、瑕疵は基本構造や設備における欠陥を指しており、次のような状況が該当します。

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• ・設計ミス：設計段階におけるミスや設計図の誤りや不備、機能の欠落など
• ・施工不良：施工過程の誤りや手抜き、配管の接続不良、断熱材の不適切な施工など
• ・構造上の問題：基礎の不適切な施工、壁や屋根の漏水など
• ・断熱性能や耐震性能など、契約上の住宅性能を満たせなかった場合

瑕疵の一番わかりやすい例は雨漏りです。住宅の屋根や壁は「雨水の浸入を防止する」役目を果たさなければなりません。雨漏りがしている家は「住宅としての機能を備えている」とはいえず、放置すれば腐食などのより重大な問題に発展してしまいます。

瑕疵が存在する場合、建物の使用価値や安全性が低下し、所有者に損害や不便をもたらす可能性があるため、建築業者は瑕疵保険に加入するなどして責任を果たす必要があります。

瑕疵保険とは？

瑕疵保険は、住宅の新築や改修工事などを行った際に、建築物に欠陥や不具合がある場合に備えて、建築業者や施工者が加入する保険のことです。建築物における瑕疵は、構造上の欠陥・設計ミス・施工不良・材料の不備などが該当します。

瑕疵保険の目的は、建築物に欠陥があった場合に、その所有者・購入者が修理や補償を受けられるように保護することです。建築業者や売主が瑕疵保険に加入して保険料を支払い、もし建築物に不具合が発生した場合には、補修工事を行う業者に保険金が支払われます。

保険の適応を受けるために、購入者は一定の期間内に不具合を報告し、修理や補償の申請を行う必要があります。瑕疵保険は、建築物の品質と信頼性を高めるために重要な役割を果たしていて、建築物に欠陥があった場合でも保険によって補修できるため、所有者・購入者は安心して建物を利用できるでしょう。

仮に該当物件を建てた建築業者が廃業している場合でも、購入者は補償を受けられるので安心です。ただし、瑕疵保険の対象となる期間や適用範囲、免責事項などの条件は様々ですので、具体的な契約内容や保険会社のポリシーを確認するようおすすめします。

瑕疵保険制度の整備に関わる主な出来事

瑕疵保険制度の整備に関わる主な出来事は下記の通りです。

住宅品質確保法の施行

「住宅の品質確保の促進等に関する法律（住宅品質確保法）」が2000年4月1日に施行されました。これにより、新築住宅の売り主や建築請負人は、建物の構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について、瑕疵担保責任を10年間負うことが義務付けられました。

構造計算書の偽装問題と住宅瑕疵担保履行法の制定

2005年11月に「構造計算書偽装問題」が露呈し、従来の法制度だけでは消費者保護として十分ではないことが明らかになりました。この問題を受けて、「住宅品質確保法」に加えて、「特定住宅瑕疵担保責任の履行確保に関する法律（住宅瑕疵担保履行法）」が2009年10月1日に制定されました。

「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」へ変更される

2020年4月1日に「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」へ変更されました。契約不適合責任は、請負業者の工事において、契約内容に合致しない不具合や問題が生じた場合に負う責任を定めるものです。

契約不適合責任へ改正されたことにより、買主の救済手段が増えました。「瑕疵担保責任」で認められていた「損害賠償請求」と「契約解除」に加え、新たに「履行の追完請求」と「代金減額請求」が追加されました。

以前の瑕疵担保責任では、契約時点で買主が瑕疵の存在を知り得なかったことが要件となっていましたが、瑕疵担保責任は契約内容に適合しているかどうかが責任の発生を判断する要素です。

契約不適合責任の要件

契約不適合責任は以下の要件を満たす場合に適用されます。

• ・契約上の約束や品質基準に適合しない不具合や問題が生じた場合
• ・不具合や問題が、工事の引き渡しまたは完成時点で既に存在していた場合
• ・不具合や問題が、購入者や発注者による不当な使用や取り扱いに起因しない場合

契約に基づく工事の品質や仕様に合致しない場合に、購入者は契約不適合責任を適用させ、売り手や請負業者に対して修理や補償を求めることができます。

契約不適合責任の導入により、購入者や発注者は工事の品質に対してより広い範囲で強い保護を受けられます。これにより、公平な契約関係が促進され、信頼性の高い取引が期待されています。

参考情報

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」のポイント｜国土交通省

「住宅瑕疵担保履行法」について｜国土交通省

住宅業界に関係する民法改正のポイント｜国土交通省

「住宅品質確保法」と「住宅瑕疵担保履行法」の違い

「住宅品質確保法」と「住宅瑕疵担保履行法」は、いずれも新築住宅の品質保証と消費者の保護を目的とした法律ですが、以下に2つの違いを説明します。

1．要求内容の違い

「住宅品質確保法」は、新築住宅の品質確保に関する規定を含んでいます。この法律は、売り主や請負業者に対して、構造耐力や雨水の浸入を防止する部分について10年間の瑕疵担保責任を負わせる内容です。一方で、「住宅瑕疵担保履行法」は、新築住宅の瑕疵担保責任を確実に履行するよう要求しています。

2．措置の追加

「住宅瑕疵担保履行法」は、「住宅品質確保法」の補完として制定された法律です。この法律では、新築住宅における瑕疵担保責任の履行を確実にするため、保険の加入や保証金の供託といった具体的な措置が取られ、消費者保護を強化しています。

新築住宅における瑕疵保険の重要性

新築住宅は多くの場合、何10年もローンを組んで支払いを続ける高額な買い物であり、万が一瑕疵があれば購入者の生活に深刻な悪影響を与えます。ですから瑕疵保険は、建築プロジェクトの潜在的な問題に対する長期的な保護を提供する重要な要素です。以下に、新築住宅における瑕疵保険の重要性と必要性について様々な角度から説明します。

• ・法的要件の遵守
• ・リスク軽減と予防効果
• ・信頼関係の構築
• ・資産価値の保護
• ・法的要件の遵守
• ・長期的な安心保証

法的要件の遵守

建築業者や工務店は、瑕疵保険の加入を通じて法的な規制を遵守し、顧客への責任を果たす必要があります。購入者にとっても、法的な保護を受けられるため、瑕疵保険の存在は重要です。

リスク軽減と予防効果

瑕疵保険は、建築プロジェクトにおけるリスクを軽減する役割も果たします。適切な工法や材料の使用、品質管理や検査体制の向上など、瑕疵の発生を予防するための取り組みが要求されるため、建物の品質が向上して不具合が発生するリスクが減少します。

信頼関係の構築

瑕疵保険は、建築業者と顧客の間で信頼関係を構築する上で重要な役割を果たします。顧客は、住宅購入において安心感を得るために瑕疵保険を求める傾向があります。専門の建築士による検査が行われて一定の基準を満たした住宅だけが瑕疵保険に加入できるため、その基準を満たす住宅を建てる工務店なら、建築主は安心して工事を依頼できるのです。

瑕疵保険の加入は、建築業者や工務店の信頼性を示す重要な指標となり、顧客への責任感を示す要素です。ですから、購入者が工務店を選ぶ際に瑕疵保険の保証があるかどうかが、その工務店が建てる住宅の品質や信頼性を判断する1つの目安になります。

資産価値の保護

新築住宅は大きな投資です。瑕疵保険はこの投資を保護し、住宅の資産価値を守る役割を果たします。瑕疵の発生によって建物の価値が低下し、修理や補償費用を負担しなければならないリスクを軽減します。

長期的な安心保証

瑕疵保険は建物の完成後に発生する潜在的な問題について長期的な保護を提供し、もしも建物に欠陥や不具合が判明した場合には、工務店が責任を持って対応します。購入者は、瑕疵保険によって修理・補償の保証を受けられるため、長期的な安心感を得られます。

以上の点から、瑕疵保険の重要性は明らかであり、建築プロジェクトにおいて所有者・購入者を保護するために不可欠な制度です。

さいが設計工務の瑕疵保険について｜建物初期保証20年

さいが設計工務は建築基準法で求められている基準よりも高い基準で施行していますが、万が一の場合にもお施主様にご安心いただけるように保証制度を設けております。

新築住宅の保証期間は一般的に10年間ですが、さいが設計工務の保証期間は20年です。法律で定められた瑕疵担保責任期間に、さらに10年間の保証を追加した「建物初期保証20年」を提供しています。これによって、より長い期間にわたってお客さまの住まいの品質と安全性を保証し、安心感や満足度を高めることを目指しています。

瑕疵保険の対象範囲

瑕疵保険は、建築物の構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防ぐ部分に対して保証を提供します。構造耐力上主要な部分とは、建物にかかる荷重を支え、地震や台風など外部からの力に耐える構造上重要な部分です。

例えば、下記に示す画像の左側に示しているように、建物の耐震性に直接関わる基礎・柱・梁・筋交いなどの斜材・床・壁などが該当します。これらの部分に瑕疵が発生した場合、建物の安全性や耐久性に影響を及ぼす可能性があります。

雨水の侵入を防ぐ部分とは、建物内部への水の浸入を防ぐ部分を指していて、上記の画像の右側に示している屋根、外壁、窓、ドアなどが含まれます。これらの部分に瑕疵が生じると、雨水や湿気が内部に侵入してしまい、建物の劣化やカビの発生などの問題を引き起こす可能性があるのです。

瑕疵保険は、これらの重要な対象範囲において生じた不具合に対して修理や補償を提供することで、建物の安全性や品質を確保し、所有者の保護を図ります。その他、地盤保証・防腐防蟻保証・住宅設備機器保証については、長期保証制度のご案内をご確認ください。

参考情報：建物長期保証 | 日本リビング保証株式会社 | JLW

まとめ

新築住宅における瑕疵保険の重要性について説明してきました。瑕疵保険に関係する法律によって、住宅の資産価値と所有者の利益を守りながら、新築住宅の品質確保が図られています。瑕疵保険に加入している物件や、瑕疵保険に加入する際の要件を満たせる工務店に依頼するなら、一定の水準を満たした住宅を選び、安心感を得られます。

さいが設計工務は、一般的な瑕疵担保責任期間よりも10年長い「建物初期保証20年」を提供しています。ぜひ住宅や工務店を選ぶ際の参考になさってください。